Ser agente inmobiliario autónomo en España. Encuadre Legal.

Autor: Antonio Priego. Dr. en Derecho por la Universidad de Valencia, profesor asociado de derecho mercantil en la Universidad de Valencia, Delegado de Expansión y Consultor de Desarrollo de REMAX España

Trabajar como agente autónomo es legal en nuestro país y una opción muy utilizada en muchas agencias inmobiliarias. Es la opción además que reporta mayores beneficios económicos tanto para el agente como para el bróker al significar menor riesgo empresarial.

 

 

De este modo, en este post vamos a analizar la parte legal sobre la relación de los autónomos como agentes inmobiliarios con las oficinas. Para ello, debes de conocer y distinguir la diferencia entre.

  • Autónomos dependientes o TRADE (trabajador autónomo económicamente dependiente)
  • Autónomos independientes
  • Falsos autónomos

En primer lugar, hablaremos del autónomo independiente y el autónomo dependiente, de las diferencias que hay entre ellos y qué características tiene cada uno, teniendo en cuenta que ambas son figuras que, por supuesto, tienen cabida dentro del sector inmobiliario y de nuestro modelo de negocio REMAX.

Después hablaremos de la diferencia entre un TRADE o autónomo dependiente y un falso autónomo; cuándo nos encontramos ante cada uno de los casos y cuándo también existe, si realmente es así, la figura del falso autónomo en el sector inmobiliario.

Veremos también en este aspecto algunas sentencias legales sobre el tema y por último hablaremos de organización y directrices de algunos aspectos prácticos sobre la relación de los brokers o gerentes de una oficina inmobiliaria con los agentes autónomos.

¿Interesante verdad? ¡Comenzamos!

 

¿Qué es ser un trabajador autónomo dependiente? ¿Qué es el TRADE?

“Art. 11.1 Ley 20/2007. Los trabajadores autónomos económicamente dependientes a los que se refiere el artículo 1.2.d) de la presente Ley son aquéllos que realizan una actividad económica o profesional a título lucrativo y de forma habitual, personal, directa y predominante para una persona física o jurídica, denominada cliente, del que dependen económicamente por percibir de él, al menos, el 75 por ciento de sus ingresos por rendimientos de trabajo y de actividades económicas o profesionales.”

La primera consideración que tenemos que ver en este artículo es que el TRADE es una figura reconocida legalmente, aunque pudiera no parecerlo, y se puede trabajar como tal en cualquier sector y por supuesto también dentro del sector inmobiliario.

La segunda consideración es que, si vemos la definición de TRADE, muy similar a la del autónomo, es un profesional que realiza una actividad económica o profesional a título lucrativo y de forma habitual y personal.

Podríamos decir que, un autónomo económicamente dependiente es un autónomo que trabaja de forma predominante para un cliente y que percibe de este al menos el 75 por ciento de sus ingresos.

Vamos a ver requisitos que nos permiten delimitar con mayor claridad esta figura

Algunos de ellos son necesarios para cualquier autónomo, no sólo los tiene el TRADE, pero en base a la dependencia económica que tiene esta figura entorno a un solo cliente, la ley ha querido reforzar estos requisitos en la figura del TRADE para distinguirlo del autónomo independiente y darle un tratamiento particular.

  1. En primer lugar, el TRADE no tiene trabajadores ni puede subcontratar trabajadores. Esta sí es una diferencia frente a un autónomo independiente, que sí que puede contratar trabajadores.

Puede hacerlo solo en algunas excepciones que nos indica la propia ley como pueden ser el riesgo durante el embarazo o situación de lactancia, también en descanso por maternidad o paternidad, o tener a su cargo algún familiar dependiente.

Esto significa por tanto que, si un autónomo contrata un trabajador, no tendría la calificación de TRADE, sino que tendría la calificación de un autónomo normal o independiente.

  1. Por otro lado, no debe ejecutar el TRADE su actividad de manera indiferenciada con la de los trabajadores que presten servicios bajo cualquier modalidad de contratación laboral por cuenta del cliente.

¿Podemos por tanto trabajar como agente inmobiliario autónomo modalidad TRADE con trabajadores por cuenta ajena dentro de una inmobiliaria legalmente?

No hay absolutamente ningún problema siempre y cuando la actividad que realicemos como agente o la función no sea la misma.

Por ejemplo, una coordinadora o un manager pueden estar perfectamente contratados por cuenta ajena y trabajar con agentes autónomos

  1. Tenemos que disponer de infraestructura productiva y material propios, necesarios para el ejercicio de la actividad e independientes de los de nuestro cliente, cuando en dicha actividad sean relevantes económicamente.

¿Qué quiere decir esto? que el agente inmobiliario utiliza un ordenador y un teléfono propios, que se paga su material publicitario, que asume el coste de sus desplazamientos, etc no los puede asumir la agencia inmobiliaria para la que trabajes, no sería legal.

  1. Desarrollar su actividad con criterios organizativos propios, sin perjuicio de las indicaciones técnicas que pudiese recibir de su cliente.

Es el agente, el encargado de establecer su agenda, sus citas, sus reuniones y fijar su horario de trabajo.

El bróker puede realizar indicaciones técnicas, como expresar una indicación para mejorar un aspecto del proceso de venta que desarrolla el agente, pero en ningún caso organizar el trabajo de un agente autónomo.

  1. Percibir una contraprestación económica en función del resultado de su actividad, de acuerdo con lo pactado con el cliente y asumiendo riesgo y ventura de aquella.

Es decir, que los ingresos que perciba este agente inmobiliario deben ser resultado directo de su actividad. El agente recibe ingresos exclusivamente si finaliza operaciones que dependen exclusivamente de su actividad. Los ingresos que genera y recibe son por los que realmente está asumiendo los riesgos de su trabajo. El broker no le va a pagar si él no finaliza o culmina con éxito una operación inmobiliaria.

Diferencias entre el autónomo dependiente o TRADE y autónomo Independiente

Una vez desgranada la figura del autónomo dependiente es más fácil que ahora puedas apreciar mejor las diferencias frente al autónomo independiente. Un autónomo independiente es aquel autónomo que no depende económicamente de un cliente, sino que trabaja para varios o depende de varios clientes y no de uno solo.

Si somos un agente inmobiliario en el que, al menos el 75% de los ingresos, los percibimos de un único cliente o agencia entonces, tenemos un punto de partida para reflexionar si somos un TRADE.

No obstante, no todo aquel que percibe el 75% de sus ingresos de un único cliente es un autónomo dependiente o TRADE, ya que, a su vez, debería de reunir los requisitos que hemos visto anteriormente para tener esa consideración. Cito otras características que impiden a un agente ser un autónomo dependiente

  • Si cuenta con trabajadores a su cargo, salvo las excepciones que os hemos mencionado, tampoco podría ser TRADE.
  • Si se subcontrata trabajadores para realizar la actividad.
  • Tampoco se podría ser TRADE si son titulares de establecimientos locales comerciales oficinas etc, que estén abiertos al público.
  • Por último, no se podría ser nunca, si es un agente de seguros con auxiliares externos. simplemente porque la ley lo específica de esta manera.

Diferencias entre el TRADE y el falso autónomo

A su vez, estipular las diferencias entre TRADE y falso autónomo es fundamental, pues una mala interpretación puede conllevar prácticas erróneas e incluso no legales.

¿Cuál sería la diferencia entre un TRADE y un falso autónomo?

El falso autónomo por su parte es una figura conceptual que ha aparecido para designar a aquellos autónomos que realmente deberían estar contratados por cuenta ajena.

Un falso autónomo podríamos encontrarlo en situaciones en las que el empresario o el cliente contrata a un trabajador como autónomo con el fin primordial de ahorrarse ciertos costes de seguridad social etc.

Estas actuaciones además suponen que el trabajador deja de tener una serie de derechos que sí que tendría si estuviese contrato por cuenta ajena, como son las pagas extras, las vacaciones retribuidas etc…

En el caso del TRADE, la ajenidad es la principal diferencia. Los ingresos van a depender siempre de su actividad profesional, mientras que en los falsos autónomos sus ingresos suelen ser recurrentes y no dependen de una actividad concreta, por lo tanto, éste no asume el riesgo de la operación realmente.

Además, en el caso de un falso autónomo, la organización del trabajo, la fijación de los horarios, el establecimiento de precios etc., suelen venir siempre definidos por el cliente o el empresario. Es él quien se encarga de todos estos temas en el trabajo, sin que realmente sea el trabajador el que tome la iniciativa o la decisión de decidir sobre cualquiera de estos aspectos.

Sentencias ejemplo de falso autónomo y TRADE, la mejor manera de entenderlo

Como ejemplo práctico, analizamos dos sentencias reales que tratan precisamente sobre la figura del falso autónomo y del TRADE

Caso Deliveroo, Valencia

Seguro que por el nombre del caso ya sabéis más o menos a la sentencia a la que nos estamos refiriendo. De manera evidente trataba sobre un rider, un repartidor de comida, de esta compañía. La sentencia estableció que nos encontrábamos ante un falso autónomo porque no se daban precisamente estas dos notas de dependencia y ajenidad necesarias en los autónomos, tanto dependientes como independientes.

En cuanto a la dependencia, la sentencia nos dice que el trabajador sigue siempre las instrucciones de la empresa y bajo las condiciones fijadas de forma unilateral por esta empresa.  Por ejemplo, la empresa decide la zona en la que el trabajador debía desempeñar sus funciones, las franjas horarias en la que debía de realizar los repartos, e incluso la empresa llega a tener geolocalizados a los trabajadores para controlar los tiempos de su actividad.

La nota definitoria en este caso decía que el trabajador si bien aportaba medios de trabajo propios como la bicicleta y el móvil, carecía de una organización empresarial propia. La sentencia nos dice, además, que existe una aplicación que es propiedad de la empresa y no del trabajador, que es entorno a la que gira toda la organización del trabajo de estos trabajadores.

Con respecto a la nota de afinidad, lo que nos dice la sentencia es que realmente quien decide el precio de los servicios es la empresa y que, además, aunque la empresa no cobre, el trabajador sí que percibe unas cantidades establecidas por cada uno de los repartos. El trabajador tiene unas cantidades mínimas garantizadas siempre sin participar en los beneficios, por lo tanto, realmente no asume ningún riesgo por su actividad y cobra por la misma empresa pague el cliente final o no

Caso SOLVIA

Con respecto a la segunda de las sentencias que os hemos querido poner como ejemplo, es una referente a SOLVIA y está directamente relacionada con el sector inmobiliario.

Para poneros en situación, trata sobre un supuesto en el que un trabajador inmobiliario autónomo que colaboraba vendiendo inmuebles de SOLVIA al llevar unos años trabajando, SOLVIA lo contrata y termina siendo trabajador por cuenta ajena.

Cuando SOLVIA despide a este trabajador, este señor reclama por antigüedad diciendo que antes él realmente era un falso autónomo y que ya pertenecía a la organización de la empresa.

La sentencia lo que nos dice es que en ningún caso era falso autónomo porque:

  • Él pagaba a su cuota a la seguridad social.
  • Ponía los medios de trabajo: su ordenador, su vehículo.
  • Se hacía cargo de sus desplazamientos.
  • No estaba sujeto a los horarios de una organización por parte de la empresa.
  • Podía tener un local sin usar las instalaciones de SOLVIA para realizar allí todas sus gestiones.

Hay además una nota muy característica de nuestro sector que usa esta sentencia para llegar a la conclusión de que realmente era un autónomo y no un falso autónomo; y es que trabajaba, los inmuebles que le cedía SOLVIA.

Este es uno de los puntos que él utiliza para defender que era un falso autónomo, pero entiende la sentencia que es práctica notoria de las APIS disponer de inmuebles de carteras de terceros para comercializar (aquí entrarían tantos muebles bancarios como inmuebles compartidos a través de MLS etc.)

La sentencia dice que esto es normal dentro de la actividad inmobiliaria y que no supone una causa de dependencia por parte del empresario y por lo tanto considera que no es un falso autónomo.

Directrices para trabajar como profesionales inmobiliarios autónomos dependientes TRADE 

Si optas por trabajar en una agencia inmobiliaria como trabajador autónomo dependientes has de tener en cuenta estos aspectos

Contrato

En primer lugar, es muy recomendable registrar un contrato con esta agencia.

Hay muy pocos contratos registrados con este tipo de autónomos, en torno a 10.000 de los cuatrocientos y pico mil contratos que debería haber registrados y ¿por qué se da esta casuística?

En mi opinión particular entiendo que es por dos motivos

  • En primer lugar, por desconocimiento, es decir no todo el mundo tiene claro que estos contratos se deben de registrar.
  • En segundo lugar, entiendo que es por un miedo al control de la administración por parte de la agencia.

Puedes comentarles que éste es un registro de datos sin acceso público, es decir, no puede entrar cualquiera a ver los datos se publiquen sobre contratos y datos personales sino exclusivamente la administración que lleva el registro. A su vez, este registro tiene como consecuencia una mayor protección para el autónomo, no se trata de una vigilancia al empresario; todo lo contrario, beneficia a las dos partes el registro del contrato. ¿Sabes por qué?

Al trabajador:

  • Porque, por ejemplo, lo puede utilizar para solicitar un permiso de maternidad, aunque no haya cotizado el mínimo de 180 días que se establece de forma general.
  • También para el paro de autónomos, ya que no tendría que demostrar pérdidas de un 10 por ciento superiores a los ingresos durante un año como en el caso de un autónomo independiente.

Al contratador:

Beneficia también al cliente o contratador porque se puede establecer una indemnización en el momento del contrato y evitar problemas futuros.

Es interesante este punto porque la ley nos permite pactar directamente en el contrato una indemnización para que, si hay liquidación de contrato tanto si es consecuencia del cliente como si es consecuencia del autónomo, esta cantidad pactada vincula ante el juez. Así que, si después hay cualquier controversia sobre esa posible indemnización, el juez va a fijar lo que nosotros hayamos pactado.

Además, en el propio contrato, podríamos poner que se compensa de alguna manera con algún servicio o formación que no de el empresario.

El proceso de registro del contrato es muy sencillo, el autónomo tiene un plazo de diez días hábiles para registrar el contrato y posteriormente cinco días para comunicárselo al cliente.

Si el autónomo no lo hace es el cliente el que debe registrar el contrato en un plazo de diez días hábiles y aquí sí que hay que apuntar que se deben de comunicar tanto el inicio, es decir la firma del contrato, como las posteriores modificaciones si las hay y la terminación de éste.

La forma de hacer el registro es o bien presencial, en las oficinas del SEPE o de manera virtual a través de un certificado digital o DNI electrónico. Esto para una gestoría es un trámite muy muy sencillo.

Con respecto al contenido del contrato, debe incluir la condición lógicamente de que es un trabajador autónomo dependiente, las condiciones económicas, las condiciones que establece el artículo 11.2 de la ley del estatuto que como hemos visto son que la actividad no se ejecuta de manera diferenciada, que tiene criterios organizativos propios y una asunción de riesgo y que los ingresos son mayores iguales al 75% etc.

Debe recoger también las vacaciones que va a disfrutar el autónomo que, en este caso, el mínimo que hay establecido por ley son 18 días al año, no retribuidas y luego las cláusulas de extinción y por último el tema de la indemnización que os he comentado antes.

Directrices de comportamiento

Por último, también es importante el modo en el que nos relacionamos con nuestro cliente o agencia inmobiliaria para la que trabajemos porque nosotros somos emprendedores o son empresarios que gestionamos nuestros propios negocios.

Aquí unos consejos para ver si nos están tratando como tal:

  • No se puede fijar, a un agente inmobiliario autónomo, unos horarios o no se le puede decir que tiene que estar en la oficina de 10 a 8 de la tarde a no ser que ellos quieran hacerlo.
  • El trabajo, además, no se realiza de forma obligatoria dentro del local. Si hay temas como guardias o formación es algo en el que el agente autómo se tiene que organizar él mismo. Además, todo esto no es obligatorio, sino que tienen que ser voluntario y dentro de la libertad organización del propio autónomo.
  • Son los agentes autónomos los que se gestionan sus visitas y buscan sus clientes. Esto no quiere decir que no se les pueda derivar contactos que entren por la oficina, pero sí, que no deberían ser exclusivamente contactos de la oficina, sino que ellos tienen que realizar sus gestiones propias de su actividad comercial.
  • El bróker puede organizar reuniones de seguimiento y de productividad, pero siempre voluntarias y dentro del ámbito de coordinación que estamos viendo de la actividad del TRADE
  • Con respecto a los pagos, como hemos estado viendo, se hacen siempre y cuando se realicen operaciones de venta. Cualquier pago recurrente, cuotas de seguridad social a cuenta de futuros honorarios, etc. se pueden entender como un pago de nómina y por lo tanto tener la consideración de un empleado por cuenta ajena.

Tal y como habéis podido apreciar, el trabajo con autónomos es posible, y en REMAX llevamos más de 47 años realizándolo con grandes ventajas tanto para nuestros Brokers como para nuestros Agentes Asociados. Los Brokers minimizan riesgos y los Agentes tienen su propio negocio con una inversión mínima y grandes recursos. Si quieres conocer más a fondo nuestra manera de trabajar, contacta con nosotros a través de este link:  https://www.franquiciaremax.es/informacion-franquicia-inmobiliaria/

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